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    商品房团购法律问题分析

    时间:2020-04-14 11:45:06 来源:阳光早教网 本文已影响 阳光早教网手机站


      [摘 要]文章从商品房团购兴起的原因、模式等基本情况出发对这一现象做了基本概述,分析了团购各参与方的地位及其之间的法律关系,同时对团购合同的性质及效力进行了剖析。在厘清这些基本法律问题的基础上,从购房者、开发商和组织者三方角度分别提示了商品房团购的法律风险,提出了相应防范措施的建议。
      [关键词]团购;法律关系;团购合同;风险防范
      国内房价的飙升使得购房者希望以更优惠价格购得房产的心理期待出现,伴随着房地产开发商竞争力度的加大,资金快速回笼的需求增强,商品房团购这一现象应运而生。早在21世纪初的几年里,商品房团购已然在国内的一线城市悄然兴起。时至今日,团购已经蔚然成风,早已不是什么新鲜事物。但商品房作为一项特殊的商品,团购又作为一项特殊的交易方式,其中的法律问题仍有待详细解析,尤其是其中隐藏的法律风险有待明白解析以便更好的防范。本文拟从商品房团购的特点、模式出发,对其中的法律关系予以解析,理清商品房团购合同的性质和效力等基本法律问题,进而对团购风险进行提示并提出相应的防范措施以供读者参考。
      一、商品房团购兴起的原因
      商品房团购是一个民事法律行为,同时也是一项经济交易行为,它从产生到兴起,有着交易主体各方的利益考量。
      对团购参与者来说,团购最大优势就是价格较低。房屋团购可以使买家能以低于散户市场成交价格的价格买到自己需要的房子。团购商品房的价格往往要比非团购的商品房的价格优惠10-30%。?譹?訛另外,团购对于购房者来说还有介入前期规划的优势。鉴于集团购买的地位,开发商一般都对团购单位的意见比较重视,团购单位可以代表团购者在规划阶段与开发商就团购商品房配套、位置、面积、户型、材料等相关事项进行协商。所以团购的房屋更能满足团购单位和购房者的需要。
      而对于开发商而言,让利也是出于自身利益考虑。首先,团购可以让开发商快速回笼资金,减少了融资成本。团购单位往往在开发商获得土地以后即与开发商签订团购合同并支付一定的预付款,这为开发商减轻其融资的压力与负担。其次,由于单位团购往往数量庞大,开发商还可以在很大程度上降低销售成本和宣传成本。再次,团购对扩大楼盘的知名度有积极的作用。
      正是基于以上原因,商品房团购被开发商和购房者所接受,形成了商品房销售市场上的一种特殊方式。
      二、商品房团购的几种模式及其评析
      房屋团购形式也是多种多样的,从发起的主体上看,一般可以分为四种:
      一种是购房者自发组团购房;一种是购房者所在单位组织职工组团购房;一种是房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房;还有一种是开发商主动推出团购政策。
      在以上四种模式中,实践中以第二种模式操作者居多。在这种模式中,从团购单位是否承担合同责任的角度来划分,团购操作又可分为以下两种模式。
      第一种模式是在团购协议中明确团购单位仅仅只是单位职工的受托人。这种模式下,团购单位不承担合同的权利义务,团购发生争议以后诉讼主体也不涉及团购单位。
      另一种模式是团购单位成为团购合同的主体,团购单位承担团购合同约定的权利义务,团购单位承担支付预付款等责任。团购协议中往往约定单位职工与开发商签订商品房买卖合同以后,团购单位与开发商的合同关系解除。
      从团购单位的角度来讲,第一种模式团购单位的风险比较低,团购单位乐于采用第一种模式。第二种模式对团购单位来说团购单位要承担一定的风险。对开发商来说愿意选择第二种模式。
      对于房地产经纪公司或媒体等中介性机构组团购房的模式,实务中也较多,目前以网络媒体作为一个组织平台进行团购的模式也渐趋成熟,比如在2011年8月新世界发展(武汉)有限公司依托新浪乐居(house.sina.com.cn)网上房屋销售团购平台,公开团购销售新世界发展(武汉)有限公司开发建设的位于光谷新世界项目的商品房。其在网上公布了详细的参与规则及各方权利义务,取得了较好的实际效果。
      而对于第一种和第四种模式来说,由于是购房者自发组织或开发商自行组织,在购房者与售房者之间缺乏第三方的组织者参与,显然效果不如另两种好。其在实务操作中的成交量不理想,有时甚至组织后无法成功团购签约。
      三、商品房团购参与各方的地位及其法律关系
      商品房团购涉及到开发商、团购组织者与购房者三方,厘清各自的地位及其之间的法律关系,对避免三方之间的纠纷有着重要的意义。
      (一)团购组织者与购房者之间的委托代理关系
      目前对团购组织者与购房者之间关系的定性有不同的意见,分别有信托、委托、行纪、居间等不同的观点。那到底是什么关系呢?我们可以先厘清各自的内涵。
      信托。根据我国《信托法》第二条的规定“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”信托制度是委托人为受益人的利益,委托受托人长期对信托财产进行经营管理而设立的法律制度。
      行纪。根据我国《合同法》第414条的规定“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动,委托人支付报酬的合同。”行纪制度是行纪人以营利为目的,受委托人委托,在贸易活动中为其提供代买代卖服务的法律制度。
      居间。根据我国《合同法》第424条的规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”居间制度是居间人以营利为目的,受托为委托人提供居间服务即报告订约机会或为订约媒介的法律制度。
      委托代理。根据我国《合同法》第396条的规定“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。”委托代理制度是委托人委托受托人代其处理事务而设立的法律制度,在实践运用中非常广泛,我国《合同法》吸收了英美法中的某些做法,增加规定了间接代理制度,使我国的代理制度更加完整、全面,有利于代理制度的实践操作。

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