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    二手房买卖中“阴阳合同”法律问题探析

    时间:2020-04-14 11:45:51 来源:阳光早教网 本文已影响 阳光早教网手机站


      摘 要 随着社会的发展,居者有其屋的需求越来越明显,二手房买卖是房地产交易的重要组成部分,其成交量也呈逐年上升趋势。“阴阳合同”作为二手房买卖“公开的秘密”,催生了诸多法律问题。本文主要围绕其概念、特征、风险、存在原因、法律效力、解决对策进行探析。
      关键词 “阴阳合同” 存在原因 法律效力 解决对策
      作者简介:李恰,郑州大学法学院2012级本科生,法学专业。
      中图分类号:D923.6                                  文献标识码:A          文章编号:1009-0592(2014)12-277-02
      一、“阴阳合同”的概念、特征及其风险
      “阴阳合同”概念主要明确于《招标投标法》颁布后,但随着社会的发展,“阴阳合同”已从建设施工领域蔓延至二手房交易合同,房屋租赁合同,甚至一些劳动合同和劳务合同中。本文所探讨二手房买卖中的“阴阳合同”是指房屋买卖双方为了实现经济利益的最大化、规避国家管理就同一交易签订的两份或者三份内容不同的合同。其中“阴合同”由买卖双方根据真实的意思表示私下签订,约定的交易价格也符合市场行情;“阳合同”根据买方需要可分为两类: 一种是做高房价以向银行申请更多贷款或进行抵押,另一种是做低房价, 以便在房地产交易中心过户时减少税费,后一种情况在现实中更为常见。“阴阳合同”最大的特点是“阴阳” 并存,即公示性与隐蔽性同在,二手房交易中,买卖双方在实际交易时以“阴合同”为准,“阳合同”符合形式合法的要求,仅在相关管理部门备案,用于规避政府管理,并不实际履行。
      “阴阳合同”的签订除了造成国家税收大量流失之外,也会给买卖双方带来巨大的风险。首先存在法律风险,根据《税收征管法》第六十三条的规定,纳税人进行虚假的纳税申报、不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。二手房买卖双方通过签订“阴阳合同”少缴税款的行为经有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,会受到补缴税款、 巨额罚款等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,符合犯罪构成要件的,还需追究其刑事责任;其次存在经济风险,就买方而言,通过做低房屋价格在购买二手房时可以规避一部分税费,但是当其出售该房屋时,买卖差额因第一次交易时提交房地产交易中心的合同标价过低而被拉大,从而致使第二次交易时的税基增大,个人所得税等出售成本将会增加,这样计算下来,买方通过签订“阴阳合同”规避税收的算盘便会落空,甚至是得不偿失。随着“国五条”细则出台,个人出售房产从严按差额的20%征收个人所得税,将这经济风险进一步增加;除此之外还存在其他风险,“阴阳合同”缺乏规范性,存在约定不明甚至是口头约定等情况,在交易主体和交易中间人之间会引发一系列诸如成本风险、时间风险、机会风险、信誉风险等负面作用。
      二、“阴阳合同”的存在原因
      (一) 利益落差下侥幸心理对法律意识的冲击
      实现利益的最大化是二手房交易中买卖双方及中介机构都希望达到的目的,实际交易中,卖方为了减少麻烦,通常约定由买方实际承担因交易产生的一切税费。对买方而言,签订“阴阳合同”可以减少巨额的税费,以北京为例,据悉,北京每套二手房交易价在220万元以上 (阳合同),而网签价平均在60万 (阴合同),差价达到了160万! 若交易房屋原屋主未注满5年,依旧意味着需要交纳营业税5.5%,契税1.5%,个税1%,计7%,则阴阳合同避税达到了160EUR?% =11.2 万元!而卖方并不因此实际受损。同时,“阴阳合同”的签订有利于促成交易使中介获取更多的佣金。在三方的利益权衡下,买卖双方特别是中介机构,抱着侥幸心理规避法律并希望“阴阳合同”的得以顺利履行。
      (二)现有税收模式存在较大弊端
      首先,交易双方在中介的帮助下利用自己的信息优势降低成交金额便可减少税费,而目前大部分城市二手房交易指导价格存在较大的滞后性,加之受各种复杂因素影响,房屋价格难以评估,致使通过“阴阳合同”做低房价逃避税收的现象层出不穷。其次,税务人员权力寻租,根据《税收征管法》第三十五条的规定,纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的税务机关有权核定其应纳税额。这从法律上给税务人员提供了自由裁量权,但在实际交易中,税务人员利用职务便利任意处理二手房交易价格,甚至与交易主体、交易中间人串通中饱私囊。2013年上海原南汇区房产交易中心审核员与中介勾结做低别墅房价被判刑便是一个很好的例证。最后,“阴阳合同”的签订损害国家利益情况无人代表国家直接请求赔偿,现有税收体制无论是对买卖双方、房屋中介机构还是税务工作人员的行为都缺乏有效的监管,二者结合,使“阴阳合同”泛滥为房地产行业的“行规”。
      三、 “阴阳合同”的法律效力
      现实生活中,由于房价上涨,卖方希望抬高房价获得更大的利益,以逃税违法为由请求法院判决原房屋买卖合同无效的情况居多,“阴阳合同”的效力究竟如何,目前学界有以下几种观点:
      (一) “阴合同”、“阳合同”均无效说
      《合同法》第五十二条第2款明确规定“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”为合同无效的情形,而“阴合同”、“阳合同”明显是买卖双方和中介机构相互串通后以实现个人利益的最大化为目的进行的损害国家税收的活动,故应认定二者均无效。
      (二)“阴合同”有效、“阳合同”无效说
      房屋买卖合同属于私法自治的范畴,“阴合同” 体现当事人双方真实的意思表示,并在实践中履行,本着私法自治的原则应认定为有效;而“阳合同”不是合同双方的真实意思表示, 且作为主要条款的价格条款不符合法律规定,故“阳合同”无效。

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