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    我国城市住房改革的历程和特点

    时间:2020-04-14 11:46:02 来源:阳光早教网 本文已影响 阳光早教网手机站


      【摘要】目前我国城市居民住宅以商品房和经济适用房两大类为主,近几年房地产业发展迅速,城市住宅在类型及价格方面都发生变化。本文对商品房、经济适用房的类型、需求群体和价格发展方面进行了简单的概括,并以北京市住宅状况为例,说明了我国城市住宅的发展变化。
      【关键词】商品房、经济适用房、价格、发展
      1. 当代城市居民住宅两大类型——商品房与经济适用房的类型特点与需求群体
      1.1城市居民住宅分类
      当代城市居民住宅类型有多种分类方式,根据产权性质一般可大致分为商品房、房改房、动迁房、经济适用房、安居房、解困房、集资房等类别。现在数量最多、范围最广的两大类别就算是商品房和经济适用房了。
      1.2 商品房的类型及社会需求群体
      商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以商品房是80年代以后才出现的。
      商品房的主要分类有以下两种:
      (1)内销商品房,指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
      (2)外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。
      商品房面向的消费群体范围很广,只要是年满18周岁的正常自然人,拥有中国合法户籍以及购房所需资金就可以购房。面对消费能力不均等的购买者,准确的了解消费者的需求是房地产商竞争制胜的必经步骤之一。有学者对商品房购房群体市场进行了戏份研究,根据生活方式的不同将商品房购房群体划分为四个群体: 工作积极群、社交休闲群、家庭自我群、中庸理性群。工作积极群关注工作发展以及事业成就,职业以公司员工、公务员为主,家庭结构以已婚无子女为主。针对商品房购买偏好,该群体较其他群体关注的因素较多,关注程度处于中间偏高,由于生活重心以工作为主,因而最关注商品房的地理位置。获取信息的途径主要是通过亲朋介绍以及房地产经纪公司等专业机构。社交休闲群注重社交活动,职业以公司员工为主,家庭结构以未婚为主。针对商品房购买偏好,该群体较其他群体整体关注度较低,主要关注商品房的交通便利性,从而更好满足社会交往和休闲需求。获取信息的途径主要是通过亲朋介绍、网络、杂志等。家庭自我群以家庭为中心,关注自我感受,职业以公司中层以及其他类为主,家庭结构以已婚有子女为主。商品房购买偏好更加注重房屋价格以及建筑节能从而更好的创造美好的家庭生活以及满足子女成长需求。获取信息的途径主要是通过亲朋介绍、网络、报纸等方式。中庸理性群思维方式比较传统保守,职业以公司高层以及专业人士为主,家庭结构以已婚有子女为主。获取信息的途径主要是通过亲朋介绍、房地产经纪公司等。1
      1.3 经济适用法房的类型及社会需求群体
      相比较商品房而言,经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用,其成本略低于普通商品房,故又称经济实用房。2
      随着时代的发展,经济适用房的适用性也会发生质的变化,即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求,在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工,使经济适用住房的建设达到;标准不高水平高,面积适中功能全,造价不高质量高,占地不多环境美。
      经济适用房在我国的的发展经历了如下几个时期:
      起源时期
      20世纪五十年代起新建了大量的住宅,一般为六层楼立体式水泥建筑。当时的说法是“新建的楼房,美观大方,经济适用,有现代化的市政设施。并在住宅区里配置了商店、学校、托儿所、医疗站等生活福利设施。”
      酝酿时期
      经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类,是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月份,国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房,优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。
      开建时期
      1997、1998年是房改的关键时期,也是房地产行业的起步时期,当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费,经济适用房于1998年适时推出了,用以解决中低收入家庭住房问题。
      高速发展时期
      从1998 年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展,房价的相对低廉,逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加,经济适用房迎来高速发展时期。
      质疑时期
      经济适用房出现难购买并出现大量闲置“豪宅”等问题,引发成为人们的大量质疑。
      转型时期
      建设部称,经济适用房将一改以往出售的形式,面向低收入人群出租。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。
      经济适用房属于政策性住房。该类型房产尽管房价相对较低,但在购买权利和房产转卖的规定上,远比商品房苛刻。因此,这样的政策安排实则已经分流了消费者群体。
      房地产市场一路繁荣高歌猛进的同时,相比较商品房的蓬勃发展,经济适用房方面却并不完善、问题频出。有品种稀缺、面积短少、覆盖范围小、总体规模小等“硬件”方面的问题,也有政策不完善、管理不到位等“软件”方面的问题。经过近两年来在经济适用房方面的不断完善与发展,“两条腿”走路的房地产发展模式日渐清晰,未来商品房+经济适用房的房地产市场格局应该将成为定势。
      2. 近年来城市住宅价格发展概况
      近及年来我国的房地产业发展迅速,其中商品房功不可没,但随着经济的发展,商品房的价格也由原来的数值上升到今天令中国很多的工薪阶层望而却步的层面。以北京市西城区为例,今年5月二手房的价格普遍在3.5万/平 — 4万/平左右,较之三年期几乎涨了一倍。
      在1998 年到2009 年间,我国商品房平均价格和销售量对于政府政策的调整做出了一定程度的调整,但总的量价齐升的态势没有明显的改变且有加速趋势。虽然在此期间城镇在岗职工平均工资也出现了大幅的上涨,但其绝对值仍远低于全国商品房的平均价格,以2008年为例, 全国商品房平均价格为3800 元/ 平米, 同期平均工资为2435 元/ 月,如果考虑到具体城市例如北京、上海等,则这种差额会更大。过高的商品价格及其增长速度如果不能得到有效的抑制则会严重影响到城镇居民的生活质量并产生相应的经济和社会问题。3
      参考文献:
      [1]《商品房购房群体市场细分研究》; 作者:李倩,高金金,陈毅文; 文章编号: 1006-8309( 2012) 01-0001-06 ;
      [2]《人类工效学》2012 年03 月第18 卷第1 期
      [3]《我国商品房价格的影响因素及控制措施》; 作者:周晓燕; 文章编号:1006-4311(2012)02-0135-02;《Value Engineering》

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