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    试析房地产经济周期波动影响因素

    时间:2020-04-14 11:45:05 来源:阳光早教网 本文已影响 阳光早教网手机站


      【摘要】对改革开放以来房地产经济情况进行分析可知,我国房地产经济因受到各种因素的影响而产生周期性波动,而要有效引导和调控房地产市场发展,就必须了解和掌握影响房地产经纪周期性波动的因素。因此本文将对房地产周期现状进行分析,并在此基础上研究影响房地产经济周期性波动的因素,进而探索促进我国房地产市场健康发展的措施。
      【关键词】房地产经济;周期波动;因素
      近年来我国经济发展迅速,各个行业都获得了深入的发展,建筑行业更是成为支撑我国经济水平不断提升的重要动力。然而房地产行业的发展并不是一帆风顺,房地产寒冬、房地产春天的交替出现给房地产行业发展和普通购房者购房都造成了严重影响。而产生这一现象的根本原因在于房地产经济周期波动,因此政府部门应当深入了解房地产经济周期波动的原理,采取有效措施引导房地产业健康发展。
      一、房地产业周期现状
      由于宏观经济政策会直接影响到房地产政策,所以在宏观经济周期的影响下房地产政策也会发生周期性波动。根据我国房地产改革以来的发展实际情况可知,房地产业发展与宏观经济增长率之间的关系密切,房地产业的发展会随着宏观经济增长率的提升而加快。房地产业在不同时期和发展水平不同的地区具有不同的发展水平。当前我国的房地产业处于宏观经济高速成长期,引发了极其旺盛的需求。除市场供求关系外,政府在房地产业投资过快扩张引起宏观经济失调时采取的宏观调控措施都会直接影响房地产周期波动。与此同时,不断发展的科学技术和生产力不断提升了政府的宏观调控能力和企业适应市场变化能力,致使经济周期发生了一些变化,由原来的经济繁荣阶段、经济复苏阶段、经济萧条阶段、经济衰退时期四个时期转变为当前的经济繁荣和经济萧条两个阶段。根据对1987~2008年房地产发展研究发现,当前我国房地产经济周期为五至七年,而每个周期又具体细分为高速发展、稳定发展、复苏、停滞、萎缩。
      二、房地产经济周期波动的影响因素
      (一)土地因素
      土地是影响我国房地产经济周期波动诸多因素中最为关键的一环。政府在土地一级市场的土地使用权使用和转让中扮演重要角色。在实践中不少地方政府迫于预算约束和追求政绩的压力,严重依赖于土地开发收益以使政府不断增长的各项开支需求得到满足。在这种情况下大量耕地被占、房地产过热、新区盲目设立等问题不断显现出来,进一步加重了我国的金融风险。整体上看房地产市场的供需状况被政府对土地一级市场的直接影响而打破,房子产泡沫随之产生。同时经济转轨和社会转型是我国当前发展中的两个核心主题,而房地产经济发展的调控和引导主体是政府,所以房地产经济的波动与政府制定政策的走向息息相关。特别是土地投入量的多少取决于土地政策的变动情况,房地产结构、供给数量也随之改变,最终使得房地产需求受到影响。
      (二)资金因素
      制约房地产经济周期波动的重要因素之一是资金因素,其中房地产开发资金来源、投资是其主要内容。首先,据权威统计房地产增加值、投资规模相关系数接近1,可见在房地产中投资具有重要作用,房地产经济与投资息息相关。换句话说,投资在某种程度上决定了房地产经济状况。同时这种投资具备冲动性和盲目性、时间上的集中性、竞争同质化等特点。其次,据调查银行贷款占房地产企业资金来源的四层,同时购房者七层的购房款是从银行贷款,可见银行贷款也是这部分资金的主要来源。因此房地产经纪的高速发展很大程度上取决于银行贷款业务的发展。由于银行贷款在房地产资金来源中比重越来越大,银行为了竞争而降低贷款条件的行为不断增加银行信贷风险,房地产经济周期波动被进一步加剧。
      (三)市场因素
      影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据重要位置的市场因素主要包括商品房价格、商品房空置率。首先,分析投资波动、商品房空置率可知:商品房空置率会受到投资波动的影响,并且新的房地产投资也会在空置率的刺激下产生。但当前我国这种房地产市场效果由于各种复杂因素的影响还没有被有效的显现出来;投资扩展对商品房空置率的影响远低于投资收缩对商品房空置率的影响。其次,房地产周期波动最显著指标是房地产价格,同幅性、同步性、同向性在两者之间表现明显。在同土地因素的关系中,二级市场的影响力远不及一级市场,房地产市场状况很大程度上取决于政府土地调控政策。能够很好说能这一点的包括土地出让“招拍挂”制度的建立、住房福利分配制度的叫停、土地有偿出让等土地政策的变动。在同房地产市场需求的关系中,房地产市场需求高低变化在价格杠杆的作用下对房地产价格变动产生了巨大的影响,销售面积的变化、商品房价格之间具有高度一致性。
      三、保证我国房地产市场健康发展的对策
      首先,对土地资源管理进行强化。不动产网络等级制度从2007年开始实施,土地资源的管理自此得到不断强化。政府部门应当从房地产市场的需求出发,采取相应措施控制土地供应量和各类用地的供应比例在合理的范围内,改变一线城市低价过高的现状。其次,央行适时调控。为了促进全国整体经济稳定运行和社会稳定,央行应当通过多种金融工具的运用收紧m2。当前银行贷款是我国房地产行业开发资金的主要来源,它支持着房地产开发的每一个阶段。与此同时对银行贷款的过度依赖,会使得房地企业的风险传递给银行金融。再次,改革住房税费政策。当前我国房地产经济周期波动情况很大程度上取决于国家税收政策,所以保证我国房地产市场健康发展要求对住房税收政策进行改革。最后,对商品房价格进行控制。近年来民众的生活压力很大程度来源于过高的房价。因此国家应当采取有效措施对房价不合理上涨进行抑制,进而对房产泡沫进行预防。
      四、结语
      本文分析了引起房地产经济周期波动的因素,并在此基础上探索了促进我国房地产行业健康稳定发展的对策。但本文还存在一定局限,希望相关部门能够加强重视,通过对房地产经济周期的了解和控制实现行业经济的稳定发展。
      参考文献:
      [1]周祥.中国房地产周期波动及主要影响因素分析[J].宜春学院学报,2015,(08):93-94
      [2]姚敏,周潮.中国经济周期波动的特征和影响因素研究[J].经济问题探索,2013,(07):5-9
      [3]张瑜.我国房地产经济周期波动研究[J].理论界,2014,(09):47-48

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