“15万亿”掀开地产再平衡格局 行业高集中度下房企的取舍之道

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“15万亿”开辟了房地产再平衡格局每日经济报告

2018年,全国商品房销售额达到前所未有的规模,近15万亿元。

新高的到来经常导致行业的微妙变化。对于住房企业而言,强者伴随着制衡,新老都紧跟着焦虑。用中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮的话说,“下一步将是一个相对稳定的国家”。

可以说,在“15万亿”之后,每个房地产企业都面临着“再平衡”的问题。

在高度集中的行业背景下,住房公司如何在缩小规模时放慢脚步?如何适应新的市场条件,如何回归产品?股票时代的新商机在哪里?

关注主营业务:住房企业“活”的根本

新的市场形势虽然创造机会,但也包含新的压力。

受空间,成本,资金和政策制约的限制,房地产业的旧模式正面临着必然的转变。从2019年的商业战略描述中可以看出,与以往的综合多元化不同,许多住房公司一般都改变了策略,表示需要缩减多元化业务,放慢速度,专注于主营业务。等待它。

就在去年,万科高喊“现场”的口号,碧桂园提出“加快质量”。此外,为了确保充足的现金流,许多中小型住房企业已经打破了“武器”储蓄,转让股权或转让项目。

在当前的行业形势下,关注主营业务仍将是重中之重。一方面,中国的城市化进程仍在继续,未来中国房地产业将继续保持大规模发展。另一方面,当前不同地区和不同城市之间不平衡发展不足的问题更为突出,一些城市仍具有一定的发展潜力。

例如,万科提出“融合,整合和升级基本磁盘”。从过去到现在的10年,开发业务将成为万科的基础盘,支持万科未来10年的主要收入,利润和现金流。

全国房地产商会会长顾云昌近日表示,中国的房地产市场已进入吃大鱼和小鱼吃虾的阶段。该行业的集中度有所提高,如果住房公司想要生存,它们必须具有特别的竞争力。例如,您的房屋设计不好,您的服务不周到,您的产品满足当地人的需求,而且您的成本控制不够强大。

“在当前动荡的市场形势下,房地产业应该转而努力做好房地产开发。这是关键点。“58安居客房研究所首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

张波认为,一方面,随着中国城市化进程的继续,房地产业的规模将在未来继续存在;另一方面,中国地区和城市之间的房地产开发仍然存在不平衡,一些城市仍具有发展潜力。多元化业务继续亏损或难以找到盈利模式,这对业务运营产生负面影响。因此,选择剥离或停止经营这部分业务的公司将有证据可循。

拍摄网络

金融安全:住房公司应充分利用融资工具

如果“缩水”是房地产企业面对未来的预警反应,那么抓住“现金为王”是房地产开发商必须解决的问题。

《每日经济新闻》记者观察到,在优化资金流动性方面,许多房地产企业针对三个方面:不购买土地,撤回尚未确认的土地;控制已启动项目的进度;并加强现金流量管理。

对于房地产企业而言,财务管理的核心是现金流管理。现金流量管理的核心是运营现金流量管理。经营现金流管理的核心是现金流管理。

值得注意的是,在已发布半年度报告的房企中,万科持有货币资金1438.7亿元,中国海运持有银行结余和现金1120.4亿港元。徐汇合同销售金额的现金汇款率超过95%。对于高度依赖现金流的房地产公司来说,毫无疑问是一层保护。

同时,存款,监管基金,预售,个人抵押,应收账款等都可以提高利用率。吴建斌指出,这些可以用于资产证券化,也可以在内部管理上做一些安排,并可以派专人来凝视。例如,一些监管基金,如何尽可能地将其从监管变为可用资金,如何将预付款作为资产证券化产品。

在各种渠道融资困难日益加剧的背景下,不排除更多的住房企业通过项目转让实现资金的撤出。例如,新城控股,截至今年7月26日,已签署出售15个项目公司股份,回报68.61亿元。

因为房地产需要金融机构提供三个方面的支持:一是小业主想要按揭抵押;第二,金融机构需要为开发商提供资金;第三,房地产产品属性具有可打包功能。

在目前的住房部门,更加重视金融体系的各个方面。除了上述增加资产证券化的探索之外,住房公司在金融机构方面也采取了更多的态度。

在市场上涨周期中,有必要使用债务融资;当市场下跌或横盘整理时,有必要使用股权融资。近年来,内地房地产公司纷纷进入香港股市。此外,引入战略投资者也是增加其财务实力的不错选择。

最近,中国金茂将平安作为其第二大股东。 2015年初,平安收购了9.9%的股份,成为碧桂园的第二大股东。后来,先后投资了三家住房公司,成为徐汇,华夏幸福和浪诗的第二大股东。其他保险基金,如中国人寿和新华保险,也经常对住房公司表现出色。

对于上市公司而言,引入战略投资者(保险基金,房地产基金等)不仅可以获得现金,还可以使未来更容易获得资金。

至于融资方面,阳光控股执行董事,阳光城集团执行副总裁兼义沃导师集团成员吴建斌表示,面对当前全面的紧缩政策调控,房企应尽量利用融资工具,在观察他们的变化的同时,积极振兴资产。为了进行房地产投资,我们需要从长远来看一般趋势和短期政策。政策趋势是房地产应该回归住宅属性,但仅仅限于住宅属性以及投资属性是不够的。应全面考虑新格局下房地产的作用。

2019年上半年典型上市房地产企业融资总量趋势

如何把握理性发展的节奏在控制之下

除了控制现金流量外,在调控规范化的背景下,住房企业如何从追求规模转向质量?

一位知情人士认为,住房企业应注意三个“理性”:一是债务水平的合理性,高杠杆发展模式在正常调控中的巨大风险,维持合理稳定的金融结构是其中之一。重要对策;第二,周转速度的合理性和多样化的合理性。

这个人坦言,实际上,并不是说房企不能多元化,而是注重发展主业,同时结合自身的卓越,实现多元化发展。例如,一线城市有很多城市更新的机会,住房企业可以从更新和转型的早期阶段直接干预,包括历史背景,空间形式,娱乐设施,人居环境等的全面改造和延续。这些方面更有利于将自身优势更好地融入企业的更新和发展中。

在投资布局方面,我们应该更加关注城市周期,因此我们应该深入研究城市周期和政策,研究小趋势。

徐汇董事长林辉最近在Yiju Wharton的课堂上说,在接下来的20年里,它将分为前10年和未来10年。在最初的10年里,中国的城市化率每年可能会提高一个百分点,但在未来10年,城市化率将会非常缓慢地增长。因此,在未来的前10年,房地产企业应该做到尽可能多,否则他们会逐渐萎缩。

以徐汇为例,林忠说,下半年,没有投资购买土地,也没有土地可以使用。 “我们认为行业已经进入了一个新的发展周期。从近期的短期市场前景来看,下半年的政策主要是稳定的,对房价稳定的预期,以及杠杆控制是今年的主题。“

吴建斌说,住房企业探索转型的领域应加强资源的有效整合,提升经营能力,重视风险评估,利用政策红利,寻求资金支持。住房企业转型困难,面临着溢价空间减少,新财政支持改革不足,盈利模式稳定的风险。

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聚焦威海站“15万亿”开辟了房地产再平衡格局每日经济报告

2018年,全国商品房销售额达到前所未有的规模,近15万亿元。

新高的到来经常导致行业的微妙变化。对于住房企业而言,强者伴随着制衡,新老都紧跟着焦虑。用中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮的话说,“下一步将是一个相对稳定的国家”。

可以说,在“15万亿”之后,每个房地产企业都面临着“再平衡”的问题。

在高度集中的行业背景下,住房公司如何在缩小规模时放慢脚步?如何适应新的市场条件,如何回归产品?股票时代的新商机在哪里?

关注主营业务:住房企业“活”的根本

新的市场形势虽然创造机会,但也包含新的压力。

受空间,成本,资金和政策制约的限制,房地产业的旧模式正面临着必然的转变。从2019年的商业战略描述中可以看出,与以往的综合多元化不同,许多住房公司一般都改变了策略,表示需要缩减多元化业务,放慢速度,专注于主营业务。等待它。

就在去年,万科高喊“现场”的口号,碧桂园提出“加快质量”。此外,为了确保充足的现金流,许多中小型住房企业已经打破了“武器”储蓄,转让股权或转让项目。

在当前的行业形势下,关注主营业务仍将是重中之重。一方面,中国的城市化进程仍在继续,未来中国房地产业将继续保持大规模发展。另一方面,当前不同地区和不同城市之间不平衡发展不足的问题更为突出,一些城市仍具有一定的发展潜力。

例如,万科提出“融合,整合和升级基本磁盘”。从过去到现在的10年,开发业务将成为万科的基础盘,支持万科未来10年的主要收入,利润和现金流。

全国房地产商会会长顾云昌近日表示,中国的房地产市场已进入吃大鱼和小鱼吃虾的阶段。该行业的集中度有所提高,如果住房公司想要生存,它们必须具有特别的竞争力。例如,您的房屋设计不好,您的服务不周到,您的产品满足当地人的需求,而且您的成本控制不够强大。

“在当前动荡的市场形势下,房地产业应该转而努力做好房地产开发。这是关键点。“58安居客房研究所首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者。

张波认为,一方面,随着中国城市化进程的继续,房地产业的规模将在未来继续存在;另一方面,中国地区和城市之间的房地产开发仍然存在不平衡,一些城市仍具有发展潜力。多元化业务继续亏损或难以找到盈利模式,这对业务运营产生负面影响。因此,选择剥离或停止经营这部分业务的公司将有证据可循。

拍摄网络

金融安全:住房公司应充分利用融资工具

如果“缩水”是房地产企业面对未来的预警反应,那么抓住“现金为王”是房地产开发商必须解决的问题。

《每日经济新闻》记者观察到,在优化资金流动性方面,许多房地产企业针对三个方面:不购买土地,撤回尚未确认的土地;控制已启动项目的进度;并加强现金流量管理。

对于房地产企业而言,财务管理的核心是现金流管理。现金流量管理的核心是运营现金流量管理。经营现金流管理的核心是现金流管理。

值得注意的是,在已发布半年度报告的房企中,万科持有货币资金1438.7亿元,中国海运持有银行结余和现金1120.4亿港元。徐汇合同销售金额的现金汇款率超过95%。对于高度依赖现金流的房地产公司来说,毫无疑问是一层保护。

同时,存款,监管基金,预售,个人抵押,应收账款等都可以提高利用率。吴建斌指出,这些可以用于资产证券化,也可以在内部管理上做一些安排,并可以派专人来凝视。例如,一些监管基金,如何尽可能地将其从监管变为可用资金,如何将预付款作为资产证券化产品。

在各种渠道融资困难日益加剧的背景下,不排除更多的住房企业通过项目转让实现资金的撤出。例如,新城控股,截至今年7月26日,已签署出售15个项目公司股份,回报68.61亿元。

因为房地产需要金融机构提供三个方面的支持:一是小业主想要按揭抵押;第二,金融机构需要为开发商提供资金;第三,房地产产品属性具有可打包功能。

在目前的住房部门,更加重视金融体系的各个方面。除了上述增加资产证券化的探索之外,住房公司在金融机构方面也采取了更多的态度。

在市场上涨周期中,有必要使用债务融资;当市场下跌或横盘整理时,有必要使用股权融资。近年来,内地房地产公司纷纷进入香港股市。此外,引入战略投资者也是增加其财务实力的不错选择。

最近,中国金茂将平安作为其第二大股东。 2015年初,平安收购了9.9%的股份,成为碧桂园的第二大股东。后来,先后投资了三家住房公司,成为徐汇,华夏幸福和浪诗的第二大股东。其他保险基金,如中国人寿和新华保险,也经常对住房公司表现出色。

对于上市公司而言,战略投资者(保险,房地产基金等)的引入不仅会在当下获利,而且还会使未来更容易获得资金。

关于融资方面,阳光城集团执行董事,阳光城集团执行副总裁兼义沃导师集团成员吴建斌表示,面对当前紧缩的政策调控,住房企业应将融资工具推向极致,等待在积极振兴的同时进行变革。资产。进行房地产投资需要长期看待总体趋势和短期政策。政策趋势是房地产需要返回住宅房产,但仅仅限制生活房产是不够的,还有投资房产。应全面考虑新模式下的房地产角色。

2019年上半年典型上市住房融资总规模(单位:亿元)同科研究院每日经济新闻邹力制图

在控制之下:如何把握理性的发展节奏

除了控制现金流,在监管和规范化的背景下,住房企业如何从追求规模转向质量?

业内人士认为,住房企业应注意三个“理性”:第一,债务水平的合理性和高杠杆率的发展在规范和规范中极具风险。保持合理稳定的财务结构极为重要。对策之一;第二,周转率的合理性和多样化的合理性。

该人直言不讳地说,事实上,并非住房公司不能多元化,而是在关注主营业务的发展的同时,可以结合自身的卓越,实现多元化发展。例如,一线城市有很多城市更新机会。住房企业可以直接从更新和转型的初始阶段进行干预,包括历史背景,空间形态,娱乐设施和人类住区的全面转型和延续。有利于企业更好地将自身优势融入新发展的发展中。

在投资布局方面,更重要的是要考虑城市周期。因此,有必要研究城市的城市周期和政策,研究小趋势。

徐汇董事长林辉最近在Yiju Wharton的课堂上说,在接下来的20年里,它将分为前10年和未来10年。在最初的10年里,中国的城市化率每年可能会提高一个百分点,但在未来10年,城市化率将会非常缓慢地增长。因此,在未来的前10年,房地产企业应该做到尽可能多,否则他们会逐渐萎缩。

以徐汇为例,林忠说,下半年,没有投资购买土地,也没有土地可以使用。 “我们认为行业已经进入了一个新的发展周期。从近期的短期市场前景来看,下半年的政策主要是稳定的,对房价稳定的预期,以及杠杆控制是今年的主题。“

吴建斌说,住房企业探索转型的领域应加强资源的有效整合,提升经营能力,重视风险评估,利用政策红利,寻求资金支持。住房企业转型困难,面临着溢价空间减少,新财政支持改革不足,盈利模式稳定的风险。

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