业委会难题出在哪(法治进行时)

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& nbsp& nbsp& 随着民法典草案中行业委员会制度相关规则的变化,住宅小区的管理越来越受到社会关注

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行业委员会是通过社区自治实现所有者权利的重要组织保障,但其目前的运作面临各种现实。为此,“民法典”的产权草案(草案)强调了居委会关于建立行业委员会的指导,降低了公共维护资金使用的门槛,并加强了对社区所有者权利的保护,瞄准解决委员会和公众的困难建立。使用维护资金的困难以及难以捍卫所有者的权利是困难的。

近年来,群众普遍反映了建立业主会议和业主委员会的困难,以及使用公共维护资金的困难。特别是,不受管制的物业管理问题和捍卫所有者权利的困难一再成为许多矛盾和纠纷的根源。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp&nbsp&nbsp&nbsp&nbsp& nbsp&nbsp&nbsp&nbsp您是否安心生活与成千上万的家庭有关,目前正在编制的民法典正在就这一主题进行越来越多的讨论。注意。今年4月20日,“民法典”第二稿产权草案(草案)提交第十三届全国人大常委会审议。该草案的投票规则和业主投诉发生了重大变化。那么,在未来的系统设计中,立法应该做些什么呢?

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp“变更财产”已成为冲突的焦点

实际上,解雇和选择房地产公司往往是许多社区管理中最困难的问题。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp;记者在安徽合肥某地区了解到,为了更换物业公司,它被投掷了两三年。 2016年夏天,该区不断被盗,十几部电梯出现故障,停车障碍无序。社区业主和物业没有结果,所以他们去街上参观,并要求社区带头组织召回行业委员会和更换物业公司。在这方面,一方面,街道组织了财产,工业委员会和业主进行谈判。一方面,社区调查,电梯维修检查,后来证实物业公司确实存在管理问题。为此,社区业主提前成立了新的行业委员会,而在物业公司的三个月整改期间无效的情况下,新的物业公司根据程序选择,电梯维修等问题解决了。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp我不知道多少年前,社区中存在矛根据社区工作者的介绍,矛盾的原因是2016年成立新的行业委员会时,不同的成员对哪个物业公司选择进入社区有不同的看法。当时,一些业主提议选择一家知名的物业公司。虽然价格昂贵但服务很好,但一些业主建议选择一家低价的房地产公司。 “虽然选举费用昂贵,但物业管理服务的质量与价格不符。”社区老板刘女士表示,她花了很多钱却没有享受这项服务,所以有些业主开始再次制造麻烦,开始物业公司更换过程。

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专家表示,根据物权法,解雇和选择物业公司是需要由业主共同决定的重大事项。因此,在解雇和选择房地产公司的问题上,业主和房地产公司之间的所有者之间,业主和行业委员会之间可能存在分歧,这反过来又会导致冲突和冲突。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp                  安徽大学社区发展研究中心主任吴萌表示,许多业主依赖一个业主进入行业委员会后,他发现行业委员会的工作需要处理财产,开发商,政府和业主。做得很好很难。一开始的热情往往很快被现实所破坏。 “在实际操作中,有些人选择撤退,有些人疏忽工作,有些甚至没有问,让委员会空虚。”吴萌说。

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& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp为了避免社区的财产冲突,行业委员会行使权利和维护自己的利益至关重要,如何从系统有效地运作委员会也是立法的需要考虑的问题。例如,今年4月审查的“民法典”产权草案(草案)第二稿回应了行业委员会当前运作中存在的痛苦和困难问题,特别是业主和行业大会。该委员会很难确定,并增加了草案的规定。居民委员会应为业主会议和选举业主委员会的设立提供指导和帮助。

&安培; NBSP&安培; NBSP&安培; NBSP&安培;据了解,现实中“难以建立”的背后有多种因素。首先,开发商选择的预先存在的房产是行业委员会建立的“天然屏障”。对于预先存在的财产,只有业主的会议才有权终止合同。单身所有者或基层政府无权取消合同。因此,早期财产自然不愿意看到行业委员会的成立和举行业主会议。其次,行业委员会的工作“只有没有奉献的奉献”,但也面临许多“缺陷”。一旦他们成为行业委员会的成员,就需要花费大量的时间和精力来处理社区事务。有时候,即使是财产也会受到报复,这使得许多人不愿意成为社区委员会的领导者。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp                           “物权法”要真正落实到位。因此,加强居委会指导的草案有利于解决这些问题,“中国人民大学执行副校长,法学院教授王黎明说。

除了面对前端的“建立困难”外,行业委员会还面临“后备监督”。

在上海市松江区,当地信访部门发现,物业管理引起的矛盾和纠纷可归因于物业公司的服务不到位,委员会的工作不到位。有几个主要类别,如职能部门监管不力,业主拒绝收取物业费,以及物业管理规定的缺陷。针对许多矛盾和纠纷的原因,上海市松江区信访局进行了专项调查,得出结论认为,目前的行业委员会制度存在许多“先天性缺陷”,尤其是“缺席”的监管。工业委员会。

&nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp                         “。松江区信访局报告指出,目前行业委员会制度存在的主要问题如下:一方面,行业委员会监督机构不明确,另一方面,行业运作委员会也缺乏权威和标准化规则,这导致行业委员会的工作一旦业主之间存在矛盾,业主就没有投诉,因为他们找不到监管部门。与此同时,在一些大型社区,许多维修基金板块已经达到数千万。出于这个原因,有些人甚至盯着行业委员会。受监督的“肥肉”争取行业委员会的地位,在行业委员会内形成自己的小圈子,甚至参与“一字大厅”。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp在立法中寻求好的解决方案

面对当前住宅物业管理中的许多实际问题,“民法典”的编制也成为进一步完善现行行业委员会制度的机会。在这方面,在审议民法典(草案)第二稿时,全国人大常委会的许多成员和全国人大代表也提出了自己的看法。

款草案,加强对业主会议和业主委员会一般运作的监督,并向当地人民政府有关部门提供指导和协助。此外,草案还规定,业主会议或业主委员会作出的决定侵犯了业主的合法权益,被侵权的业主可以要求人民法院予以取消。 “从提交到审判,法院经常有很长的时间和复杂的联系,因此所有者权利保护的效果将会降低。”因此,全国人民代表大会常务委员会成员认为这是推荐的。将侵权人数增加到当地人民政府有关部门或居民。委员会的投诉是为了更好地保护所有者的权益。

特别值得注意的是,社区公共维护资金使用规则的变化不仅是该立法的一个亮点,也是关注和讨论的焦点。

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp&nbsp 目前,在旧区安装电梯等维护和翻新的需求变得越来越迫切,但许多地方公共维护资金的“沉睡”现象仍然比较普遍。在这方面,第二次审查草案减少了在改进公共维持资金使用的表决程序中通过这一事项的表决要求。草案应基于所有者专有部分的比例和参与投票的人数。第三,同意修改为“双半”以达成一致。同时,草案还增加了规定:在对建筑物及其附属设施进行紧急维护的情况下,业主会议或业主委员会可以依法申请维修资金。

款中没有明确说明。 “因此,建议继续完善并确保法律易于理解和使用,特别是对一般公众而言。它更具操作性。“

& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp& nbsp                       投票规则的变化以及全国人民代表大会常务委员会进一步认为,由于维护费用巨大,还必须制定立法。因此,建议在为建筑物及其附属设施的维护筹集资金时,参考国外的做法并合法地澄清其使用和使用,而不是让他们参与联合决定。