金地画风突变:逆势扩张激进拿地 净负债率升至78%

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中国办事处网(http://www.officese.com):金地绘画风格突变:逆势扩张激进土地征收净债务率上升至78%

Goldland Group(600383)是一家传统的领先房地产公司,在行业调整周期中一直在积极扩展其行业。

8月27日,金地集团公布了2019年年中报告。上半年合同金额为855.7亿元,同比增长35.68%;营业收入224.8亿元,同比增长48.78%;归属于股东的净利润为36.32亿元,同比增长51.65%。明显高于行业。

作为“万津保险”之一的老式龙头企业,由于错过了三线和四线的扩张,金地已经沉默了好几年。在过去三年中,金地的增长率再次加速,带动收入和利润增长。也同步了。

与此同时,金地集团在土地储存和投资方面也更加积极。今年上半年,它花费了460亿美元收购土地,其净负债率上升至78%,是过去五年来的最高水平,并且接近该公司之前的80%。红线。

值得注意的是,在母公司不断注入资产的情况下,黄金地的增长速度更快。上半年,已完成出售金额261.7亿金地,征地超过250亿。

逆向扩张

随着上半年市场的复苏,金地的销量大幅增加。

其中,一线和二线城市的销售额占70%,南京和上海的销售额超过60亿元,杭州单一城市的销售额接近70亿元。

财务报告显示,为应对未来不可预测的市场环境,金地集团于2019年初开始实施销售激励措施,抓住市场窗口并试图回报,退货率超过80%。

天丰证券分析师陈天成认为,业绩的快速增长主要是由于房地产结算收入的快速增长。在过去两年中,公司一直处于销售量的扩张期,而本期房地产业务的结转量已显着增加。

上半年,金地承认结转收入203.33亿元,比上年增长54.04%,实现平均每平方米1460万元的结算,大幅增加比上年增长41.4%,房地产业务毛利率为40.37%,比上年提高2.13个百分点。

“不仅规模理论”的金色土地,上半年持有土地的强势姿态,充分体现了规模化的愿望。

上半年,金地收购了46块土地,总投资约554亿元,股权投资298亿元,占总数的54%。公司已扩大土地储备约675万平方米,其中股权储备约3990万平方米,权益面积约59%。

从城市线路分布来看,一线和二线城市的总投资约占77%,扩建的总储备面积约占68%。

目前,金地的土地储备已达4760万平方米,土地储备权益已达2550万平方米。其中,一线和二线城市的土地储备占80%,这在一定程度上保证了金地未来规模的增长。

激进的土地储备战略导致债务比率显着增加。金科董事长凌克曾在21份经济报道中表示,金帝不会将资产负债率推高太高;一般总资产负债率介于60%至70%之间,净负债比率介于50%至80%之间。之间。

此刻,两人已经接近红线。今年上半年,金地集团的资产负债率为69.56%,净负债率大幅上升至78.01%。截至去年年底,这一数字仅为57.36%,是过去五年来的最高纪录。

房地产市场在下半年面临经济放缓并不乐观。

招商证券(China Merchants Securities)分析师李阳认为,黄金土地收入增长率可能会回落。 2018年的平均结算价约为18,000元/平方米。考虑到前两年非税收销售的平均价格低于17,000元/平方米,2019年的平均结算价可能会回落到个位数。速度增加或收敛到20%左右。

Golden Land的业绩快速增长

这与母公司的步伐一致甚至更快。作为金地集团的子公司,自2012年由金地集团收购兴市房地产并更名为金地商业发展以来,它发展迅速。

财务报告显示,2019年上半年,金地实现销售额261.68亿元,同比增长64%,营业收入30.62亿元,同比增长77 %;房屋净利润为11.58亿元,同比增长93%。

在Golden Land集团的快速发展背后,金地集团(Gemdale Group)注入了大量资产。

2013年,金地商业宣布计划以12.73亿港元的价格从母公司金地集团收购沉阳,西安,宁波,天津和北京的多项房地产权益,储备近150万平方米米。

由母公司支持的Golden Land一直在唱歌。经过一系列的兼并和收购,它已经变得越来越强大。

Goldland Group建立金地商业的初衷是发展商业部门。作为一个商业房地产平台,Ginsetti集团已经注入了项目和金鸡商人收购并购并购。

翻阅往年财报发现,2012年销售为零的金地商置,2013年取得42亿元的销售额,2016-2018年,金地商置分别取得201.5亿元、452.76亿元、490.29亿元的销售额。

不到十年的金地商置,销售增速却已超10倍。虽金地集团近些年来销售额也有上升,但增速远不及金地商置。

且从金地商置的土储资源来看,绝大部分位于一二线城市,属于优质地块。

财报显示,截至2019年6月30日,金地商置拥有土地储备1541万平方米,同比增长15%,其中90%位于一二线城市,而位于三线城市的土地储备仅有10%。

同时在A股和H股拥有双平台、多平台的公司,在房地产业内大量存在,如万科、招商、绿地、金地等。这与A股更看好住宅业务,而H股更有利于持有类地产有关,也是拓展更多的融资渠道。

但双平台为企业带来便利的同时,也存在同业竞争困扰。

目前,定位商业地产平台的商置,住宅开发业务越来越大,金地集团和商置的开发业务在很多城市都有重合。

易居研究院智库中心总监严跃进表示,一般来讲集团下面的公司不会分走集团利益,但如果子公司和集团的业务发展出现冲突,可能会引起部分企业的内部竞争。

金地商置负责人表示,成立商置的初衷,是为集团的商业地产找到发展路径和载体,但随后在市场和公司发展中,这一定位受到了挑战。

众所周知,在中国单纯发展持有物业如果没有金融作为支撑,很难运转,因此,早在几年前,商置就将定位调整为持有物业和销售物业并重,以销售的高周转资金,促进持有型物业发展,从而进一步扩大公司规模。

金地商置从一开始就具有强烈的金融、资本化特征。从开发业务的并购,到持有商业、产业地产、长租公寓等业务,商置都将谋求持有物业的资本化,未来要做资产管理平台和城市运营商。

凌克表示,在金地的整个盘子中,金地集团偏重做住宅开发,金地商置则集地产综合开发和资产管理平台为一体,是代表未来商业模式的城市价值集成商。

未来,实现金地集团和金地商置之间的协调发展也显得愈发重要。

来源:21世纪经济报道

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